LE REGIME DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES ISSUES DE CESSIONS DES TERRAINS A BATIR
Lorsque vous vendez votre terrain à bâtir, l’Etat taxe la plus-value issue de ladite cession au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu. La plus-value subira également les prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 %. Un système d’abattements en fonction de la durée de détention du terrain, qui aurait été supprimé s’il n’eut été l’intervention du Conseil constitutionnel (décision n° 2013-685 DC du 29 décembre 2013), est néanmoins prévu,.
Suite à de vives critiques concernant la distinction des régimes de plus-values immobilières issues des cessions de terrains à bâtir et des plus-values immobilières issues des cessions d’immeubles, le premier ministre a annoncé le 29 août l’alignement du régime de taxation des plus-values de cessions de terrains à bâtir sur les autres biens immobiliers.
En outre, un abattement exceptionnel de 30 % est prévu pour les cessions de terrains à bâtir précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
Pour l’instant ces mesures n’ont aucune base légale et seront intégrées dans la loi de finances de 2015. L’administration a repris la déclaration du ministre et l’a intégré dans sa doctrine ( http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6235-PGP ).
Désormais, les taux de l'abattement pour durée de détention pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus values issues des cessions des terrains à bâtir s'élèvent, comme pour les autres biens immobiliers, à :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année de la détention ;
- 4 % au titre de la vingt-deuxième année révolue de détention
Par conséquent, l’exonération totale d’impôt sur le revenu est acquise au bout de 22 ans, au lieu des 30 ans sous le régime antérieur. Le nouveau régime applicable aux terrains à bâtir est donc plus favorable.
Par ailleurs, pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus values immobilières des cessions de terrains à bâtir l’abattement est de :
- 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième ;
- 1,60% pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9% pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au bout de 30 ans.
A l’exemple de l’abattement exceptionnel de 25 %, applicable jusqu’au 31 août 2014, pour la détermination du montant imposable des plus-values immobilières des biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, le législateur a également prévu un abattement exceptionnel pour la détermination du montant imposable des plus-values immobilières pour les cessions de terrains à bâtir.
Cet abattement d’un taux de 30 % est applicable pour les plus-values réalisées au titre de la cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant, précédée d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
Cet abattement est calculé après prise en compte de l’abattement pour durée de détention calculé, à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.
Les cessions concernées sont les cessions de terrains à bâtir des personnes physiques ou des sociétés de personne ou des contribuables non domiciliées fiscalement en France assujettis à l’IR.
Cependant, l’abattement ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit de son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes.
De même, la cession intervenant au profit d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes ne rentre pas dans l’application de l’abattement exceptionnel de 30 %.
Exemple : Madame DAVID cède le 24 septembre 2014 son terrain qu’elle possédait depuis quinze années. Aucune exonération particulière n'est applicable. Le prix de vente est de 400 000 € et le prix d'achat de 250 000 €. De sorte que Madame DAVID bénéficie d'une plus-value de 150 000 €.
Calcul de l'impôt sur le revenu
Abattement pour durée de détention = 60 %
150 000* 60 % = 90 000
150 000–90 000= 60 000
Abattement exceptionnel = 30 %
60 000 * 30 % = 18 000
Plus-value imposable : 60 000–18 000 = 42 000
42 000*19 % = 7 980 €
Impôt sur le revenu à payer : 7 800 €
Calcul des prélèvements sociaux
Abattement pour prélèvements sociaux = 16,5 %
150 000* 16, 5% = 24 750
150 000 – 24 750 = 125 250
Abattement exceptionnel = 30 %
125 250 * 30 % = 37 575
125 250 – 37 575 = 87 675
Plus-value imposable = 87 675
Application du taux de 15,5% : 87 675 * 15,5% = 13 589,625
Prélèvements sociaux à payer : 13 589, 625 €
Madame DAVID doit payer 21 569,625 € au titre de l’impôt sur le revenu pour une plus value de 150 000 €.
