En France...
En principe, sous réserve des conventions internationales, la plus-value résultant de la cession de biens immobiliers d'un non-résident en France est imposée au taux de 33,1/3 % au titre de l'impôt sur le revenu. Toutefois, les résidents d'un État membre de l'UE (Union Européenne)ou d'un État membre de l'EEE (Espace économique européen) ayant conclu une convention administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale bénéficient d'un taux de 19 %. Le taux s'élève à 75 % pour les résidents d'un État ou territoire non coopératif (ETNC). Outre l'impôt sur le revenu, ladite plus-value est soumise aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Soit une imposition globale de 48,8 %, de 34,5 % et de 90,5 % respectivement pour les non-résidents, pour les résidents d'un État membre de l'UE et pour les résidents d'un ETNC.
La législation prévoit toutefois qu'il est possible pour les non-résidents de bénéficier de certaines exonérations prévues pour les résidents français. Il s'agit alors des exonérations communes à tous les résidents UE et hors UE.
Les exonérations des résidents bénéficiant également aux non-résidents
Sont exonérées les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens :
Néanmoins, les non-résidents de la France ne peuvent se prévaloir du bénéfice de certaines exonérations pourtant bénéficiaires aux résidents français. Il s'agit de :
L'exonération spécifique aux non-résidents ressortissants d'un pays de l'UE
Le 2° du II de l'article 150 U du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 28 de la loi de finances pour l'année 20141, prévoit une exonération pour les plus-values réalisées au titre de la cession d'un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d'un État membre de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale.
Certaines conditions doivent être remplies :
Le cédant doit être un ressortissant de l'UE.
Seuls les ressortissants d'un État membre de l'UE sont concernés. Ainsi, un congolais résidant en Belgique ne peut bénéficier de ces dispositions tandis qu'un Belge résidant au Congo pourrait en bénéficier. La qualité de ressortissant d'un État membre s'apprécie à la date de cession de bien.
Cependant, il est admis que l'exonération s'applique aux ressortissants d'un État tiers dès lors qu'ils remplissent cumulativement les deux conditions suivantes :
Le cédant doit prouver qu'il a été domicilié fiscalement en France pendant deux ans à un moment quelconque antérieure à la cession.
Il peut se prévaloir des années au titre desquelles il était un mineur rattaché au domicile fiscal de se parents, eux-mêmes domiciliés en France. La justification de domiciliation peut se faire par tous moyens. L'administration fiscale cite à titre d'exemple de justificatifs : la production d'avis d'impôts, ou encore la production d'avis de taxe d'habitation.
L'exonération s'applique aux cessions intervenues à compter du 1er janvier 2014 et aux cessions à compter du 1er janvier 2006 si le cédant n'a pas bénéficier de l'exonération telle qu'elle était prévue avant la loi de finances de 2014.
L'exonération s'applique à un logement, c'est-à-dire un immeuble ou une fraction d'immeuble bâti à usage d'habitation, détenu directement par le cédant, ce qui exclut toute société intermédiaire.
L'exonération de la plus-value est plafonnée au montant de 150 000 €. Au delà, la plus-value est imposée aux conditions de droit commun.
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1 - CGI, Art. 244 bis
2 - Union Européenne
3 - Espace Économique Européen
4 - ETNC au sens de l'article 238-0A CGI
5 - Loi de finances pour 2014 : loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013